Il mercato immobiliare nel 2021: salgono prezzo e numero di abitazioni vendute

Che i prezzi delle abitazioni durante lo scorso anno siano aumentati non è una sorpresa per chi lavora in questo settore, ma neanche per chi ha cercato e acquistato casa in quest’ultimo periodo. Dopo un iniziale crollo nel 2020 che ha coinciso con il lockdown e le incertezze economiche derivate dalla pandemia, il mercato immobiliare nel 2021 ha visto una ripresa poderosa.

Secondo i dati Istat relativi al IV trimestre 2021, l’indice dei prezzi delle abitazioni (comunemente abbreviato con la sigla IPAB) acquistate dalle famiglie per fini abitativi o per investimento è aumento dello 0,1% rispetto al trimestre precedente e del 4% rispetto a quello registrato nel IV trimestre 2020. Un dato interessante delle indagini Istat rivela che l’aumento dell’IPAB è dovuto principalmente all’aumento dei costi delle abitazioni di nuova costruzione, poiché quelli relativi agli edifici residenziali preesistenti rimangono all’incirca sullo stesso livello.

In questo contesto di crescita aumentano notevolmente  non solo i prezzi delle abitazioni, ma anche i volumi di compravendita, per i quali si osserva un incremento del +15,9% rispetto al trimestre precedente.

Il mercato immobiliare nel 2021 vede in media un aumento dei costi delle case del 2,5%: i prezzi delle abitazioni nuove fanno registrare un +3,8%, mentre quelli delle abitazioni esistenti (che pesano per oltre l’80% sull’indice aggregato) che crescono un po’ meno (+2,3%). Occorre tenere presente che con il termine “abitazioni nuove” l’indagine dell’Istat intende le abitazioni di nuova costruzione o quelle esistenti ristrutturate e vendute dalle imprese operanti nell’edilizia, mentre le “abitazioni esistenti” sono quelle già costruite che vengono vendute dalle famiglie o da altri settori istituzionali.

I dati sull’IPAB sono disponibili dal 2010 e rispetto all’anno della prima rilevazione Istat, i prezzi delle abitazioni sono diminuiti in media del 12,8%: le abitazioni esistenti che hanno visto un calo del loro prezzo del -19,8% mentre quelle di nuova costruzione una crescita del +7,6%. Il 2021 però è stato un anno storico per il mercato immobiliare, poiché si è registrata la crescita in media d’anno più alta di sempre, pari al 2,5%.

L’andamento geografico del mercato immobiliare nel 2021

Nel IV trimestre 2021 il mercato immobiliare italiano registra una crescita in tutte le regioni, soprattutto nel centro-nord (+4,4 nel Nord-Ovest, +4,7% nel Nord-Est, +5,0% nel Centro) mentre è meno evidente al Sud e nelle Isole (+1,3%). Crescita anche in tutte le città analizzate: su base annua, Milano ottiene +6,1%, Roma +5,2%, e Torino +3,1%.

Nelle regioni del Nord-Ovest accelera la crescita dei prezzi su base annua sia per le abitazioni nuove, che passa da +2,4% nel III trimestre 2021 a +2,9% nel IV, sia per le esistenti (da +4,3% a +4,7%).

Nel Nord-Est e nel Centro per i prezzi delle abitazioni nuove si osservano tassi di crescita ampi e in accelerazione rispetto al trimestre precedente (nel Nord-Est si passa da +4,5% a +6,2% e nel Centro da +7,0% a +10,5%) mentre rallentano i prezzi delle abitazioni esistenti (da +4,8% a +4,4% nel Nord-Est e da +4,6% a +4,1% nel Centro).

Al Sud e nelle Isole salgono i prezzi delle abitazioni nuove, che vanno da +4,0% nel III trimestre 2021 a +4,3% nel IV) mentre l’aumento dei costi per le case esistenti  è più contenuto (da +2,5% a +0,8%).

Ottimi risultati dunque, ma quali sono le previsioni per il mercato immobiliare nel 2022?

Secondo l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, grazie agli effetti delle vaccinazioni che hanno portato alla stabilità delle strutture sanitarie, l’Italia ha visto una generale ripartenza dell’economia a partire dal IV trimestre del 2021,che ha generato una notevole espansione del  mercato immobiliare residenziale, che ha raggiunto volumi superiori al periodo pre-Covid, con oltre 212.000 abitazioni compravendute durante la fine dell’anno.

I dati dell’Osservatorio, che inglobano le statistiche dell’Istat, mostrano che in Italia nel IV trimestre del 2021 le abitazioni acquistate sono state circa 21.000 in più rispetto allo stesso trimestre del 2020, e se si fa il confronto con il 2019 la quota sale a +35.000.

Stando alle rilevazioni di un sondaggio sul mercato immobiliare in Italia a cui sono stati sottoposti diversi  agenti immobiliari, la quota di agenzie che nel III trimestre 2021 ha venduto almeno un’abitazione ha raggiunto l’86,7%, risultato record dal 2009 (anno in cui è iniziata a rilevazione). Dalle risposte emerge che la vendita ha riguardato prevalentemente case libere e da ristrutturare, a cui è stato applicato uno sconto medio sui prezzi di vendita quasi del 10%, e che il 73% delle compravendite è stato finanziato con mutuo ipotecario.

Nonostante le 749.000 abitazioni compravendute nel corso del 2021, e gli ottimi risultati ottenuti (se si tiene conto del fatto che stiamo ancora convivendo con la pandemia), i sondaggio evidenziano che le previsioni delle agenzie e degli addetti del settore per il primo trimestre 2022 del mercato immobiliare, sia locale che internazionale, peggiorano lievemente.